Simplex do Licenciamento: Novas Regras?
No mundo imobiliário, é crucial entender como as mudanças legislativas podem impactar o seu processo de compra ou venda. Uma dessas mudanças recentes é o Decreto-Lei n.º 10/2024, mais conhecido como Simplex do Licenciamento, uma peça importante do pacote “Mais Habitação” do governo português. Este diploma conta com 26 medidas que, salvo algumas exceções, entraram em vigor no passado dia 4 de março.
Isenções de Licenças
Uma das mudanças mais significativas trazidas pelo Simplex do Licenciamento é a eliminação da necessidade de obter licenças urbanísticas para certos tipos de projetos de construção ou reabilitação de imóveis, passando, nestes casos, apenas a ser necessária a “comunicação prévia de isenção e de dispensa de controlo prévio”. Isto significa menos burocracia e mais agilidade.
Alguns casos específicos em que as obras passam a estar isentas de licenciamento são:
Obras para o aumento do número de pisos, sem aumento da cércea ou fachada;
Obras interiores que envolvam alterações na estrutura de estabilidade, exigindo-se que técnico habilitado assine um termo de responsabilidade garantindo que a nova estrutura atende aos padrões de segurança comparativamente à situação original do imóvel;
Substituição de vãos por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao original, promovam a eficiência energética;
Quando tenha sido obtida informação prévia suficientemente precisa para uma obra.
Além disso, o processo de obtenção de autorização de utilização também foi simplificado. Agora, em vez de passar por um procedimento de autorização, a autorização de utilização ou alteração de uso de edifícios ou das suas frações autónomas requer apenas a entrega de elementos(depósito) e uma simples comunicação com um prazo de 20 dias.
Simplificação dos Procedimentos para Emissão de Licenças Urbanísticas
Buscando uma maior simplificação e agilidade nos procedimentos burocráticos foram também instaurados as seguintes medidas:
Substituição do alvará de licença de construção pelo recibo de pagamento das taxas devidas;
Presunção de regularidade do requerimento - não havendo rejeição liminar ou convite a corrigir o pedido ou comunicação, considera-se que este tenha sido corretamente instruído, não podendo ser indeferido com fundamento na sua incompleta instrução;
Regime de deferimento tácito - aplicável ao licenciamento e garante que não havendo resposta por parte da entidade competente no prazo legal, após a emissão de uma certidão a comprovar esse direito adquirido, pode-se realizar o projeto.
Eliminação da necessidade de parecer da entidade competente em matéria de património cultural quando:
o Se realizem obras no interior de imóveis, desde que não se verifique impacto no subsolo, ou alterações a azulejos, estuques, cantarias, marcenaria, talhas ou serralharia;
o Se realizem obras de conservação ao exterior do imóvel;
o Se instalem reclamos publicitários, sinalética, toldos, esplanadas e mobiliário urbano.
Aumento do prazo de validade da informação prévia favorável (PIP) de 1 para 2 anos;
Permissão para que o prazo de execução das obras possa ser prorrogado mais de uma vez e por período superior à metade do prazo inicial;
Eliminação da necessidade de obtenção de uma licença para ocupação do espaço público - O pedido de licença de construção passa a poder englobar a ocupação do espaço público e a licença abrangerá a possibilidade de ocupação desse espaço na medida do que seja necessário para realizar a obra, dispensando-se procedimentos e atos adicionais;
Transferência das responsabilidades em matéria de engenharia dos Municípios para os engenheiros, bastando apenas que os termos de responsabilidade, emitidos pelos engenheiros, sejam depositados nas C.M.
Ademais, para garantir uma contagem dos prazos de decisão mais transparentes, adotou-se estas novas regras: contagem dos prazos de decisão a partir da data da entrega do pedido pelo interessado, suspensão de prazos apenas se o particular demorar mais de 10 dias a responder a pedidos de informação, documentos adicionais ou outras solicitações da Administração Pública e limite de pedidos de informação ou documentos adicionais por parte da Administração Pública de uma única vez durante o procedimento.
Também, favorecendo as novas construções, eliminou-se algumas exigências do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) como a eliminação da obrigatoriedade da existência de bidés em casas de banho, possibilidade de existência de duches em casas de banho, em vez de banheiras, viabilização da utilização de soluções para cozinhas como kitchenettes ou cozinhas walk-through e ainda, a revogação total do RGEU com efeitos a 1 de junho de 2026, sendo este substituído por um código de construção.
Conversão de Imóveis Comerciais para Habitação e Reclassificação de Terrenos Para Construção
No regime da propriedade horizontal, a alteração do fim ou do uso de uma fração autónoma para habitação já não exige a autorização unânime dos restantes condóminos. Caberá ao proprietário realizar a alteração junto da Câmara Municipal e dar o devido conhecimento ao administrador do condomínio no prazo de 10 dias.
No que se refere à reclassificação dos terrenos para construção, destaca-se a nova definição de solo urbano que, por outras palavras, designa qualquer área que tenha sido identificada como destinada à expansão urbana ou construção, mesmo que ainda não tenha sido totalmente desenvolvida. Também se prevê a simplificação do processo de reclassificação de solo rústico para urbano desde que seja para fins de construção de habitação pública ou ainda para fins industriais, de armazenagem ou logística desde que não se trate de áreas sensíveis ou da reserva ecológica/agrícola nacional.
Uniformização dos Procedimentos Urbanísticos
De forma a apoiar todas as outras medidas criadas, promovendo uma maior agilidade no tratamento dos procedimentos urbanísticos o Simplex do Licenciamento prevê também algumas medidas para a uniformização dos procedimentos urbanísticos:
Criação de uma Plataforma Eletrónica dos Procedimentos Urbanísticos de utilização obrigatória para os municípios a partir de 5 de janeiro de 2026, padronizando os processos e eliminando procedimentos desnecessários;
Limitação aos regulamentos municipais, impedindo-os de poder determinar livremente os procedimentos por cada C.M;
Criação de uma lista não exaustiva de documentos que não podem ser exigidos.
Essas medidas visam não apenas simplificar, mas também agilizar os processos, reduzindo a burocracia e incentivando o desenvolvimento no setor imobiliário. Esteja atento às mudanças e saiba como elas podem impactar os seus futuros projetos imobiliários.
